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아파트 경매시 유의사항

조회수 |

7718

작성일 |

2004. 09. 14

현재 아파트의 매각가율은 90%이상을 기록하고 있으며,앞을로도 꾸준히 매각가액이 오를 것이라 생각되며,경매시장이 과열되면서 감정가를 넘어선 매각사례도 잇따르고 있다. 실 거주보다 재테크를 위한 투자라면 목적을 분명히하여야 하며 높은 수익률을 원하다면 서울 경기지역의 재개발 재건축아파트를 노력봐야 한다.

대부분읜 아파트는 각종 인터넷 사이트홈폐이지 및 각종 부동산 잡지 등에 시세와 임대가액공개되어 있고 특히 정보수요가 많은 인기 지역은 시세에 근접한 금액에 매각대곤 하며 경매시장에서 제일 경쟁이 심한 물건이다.

※부돈산은 환금성을 고려하여 투자계획을 세우도록 하며 환금성을 기준으로 아파트를 선하면
①500세대 이상인 대규모 단지를 선택하라.
②용적률이 낮을수록 좋다(재건축여건,택지개발지구 및 저밀도지구 지정여부)
③역세권을 선택하라(교통편리)
④조망권이 있는 아파트를 선택하라(남향)
⑤부근에 편의시설이 있으면 좋다(쾌적성.편의시설 전망)
⑥건설사의 지명도를 유의하라
⑦혐오시설(위험시설)이 있는 위치는 피하라(주유소,가스저장소,공장등)

좀 더 구체적으로 살펴보자면

(가).한 단지내라 할지라도 위치와 방향 층수에 따라 가격차이가 많이 나는 것이 아파트이므로 지역과의 시세차이는 천태만상이다.또한 아파트가 큰 평일수록 단지 내 시세의 상한가가 크게 차이가 나므로 반드시 현장의 중개업소 등을 통해 시세차이를 확인해야하며 환금성을 고려한다면 최소한 500세대가 넘는 대규모 단지가 좋다.

(나).아파트 및 연립주택 등 집합건물 매물중 '토지등기 별도 있음'또는 '대지권없음'이라고 정보지에 명시된 경우가 많다.행정절차상 신규입주 아파트는 우선 건물사용 승인후 건물등기를 하며 대부분 토지등기를 건물 준공 후 나중에 토지등기를 하는 경우가 있으며,이러한 경우에는 큰 문제가 되지않는다. 그러나 지주와 시공사와의 갈등으로 인해 토지정리가 끝나지 않은 경우 또는 시공사가 토지를 담보로 제공한 후 채무를 갚지 않아 토지별도등기 상태로 남는 경우 등이 있을 수 있다. 특히 대지권 없음의 경매물건은 최악의 경우 토지소유자와 건물소유자가 분리되어 지상권 분쟁이 일어날 수도 있으며 토지를 별도로 구입해야 하는
손실이 있을 수 있음으로 '토지별도등기 있음'또는 '대지권 없음'의 내역을 관공서 및 현지 거주민에게 확인하여야 한다.

(다)관리비 및 공공요금의 체납금액을 확인해야한다.현재 대법원 판례는 전 소유자의 체납관리비부분에 대해서 공용부분에 대한 부분만 내면 된다는 입장이다.그러나 실제현장에서는 관리사무소 또는 입주자협의회 등과의 관계상 매수자가 책임지는 경우가 많으며 매각허가 받은 후에 조정이 가능하나 분쟁의 소지가 있으므로 매수자가 전부 부담하는 것으로 계산하는 것이 좋다.

(라).일반적으로 분양면적과 전용면적은 연립주택에서는 많은 차이가 있다.특히 복도식이냐 계단식이냐에 따라서 또는 건설회사마다 차이가 있으므로 실입주 목적의로 분양받는 경우에는 분양평수 뿐만 아니라 전용면적을 반도시 확인하여야 한다.


 
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