물건내용; 광주 북구 소재 아파트(39.3㎡)
최초감정가; 34,000,000 최저입찰가; 23,800,000 유찰횟수; 1회
(등기내용)
임의경매) 국민은행 96.07.04
근저당) 국민은행 700만 92.08.04 상업은행 2300만 93.12.08
(임대차)
조 0 0 3000만 전입; 93.09.06
경매입찰시 마지막으로 결정을 내릴때에는 항상 눈에 보이는 이익보다 도 경매물건에 대한
근본적인 본질에 대하여 생각해보는 것이 중요하다. 법원경매의 경매물건을 정하고 권리분
석을 한다음 입찰에 참여한다는 것이 나쁘다는 뜻이 아니다. 단지 입찰시에는 냉정함이 필
요하다는 것이다. 예를 들어 사무실이나 아파트가 경매물건으로 나왔다고 하자 이러한 경매
물건들은 한달에 수천 건씩 쏟아지는 경매물건중의 하나에 불과하다. 그러나 경매에 넘어와
사건번호를 달고 경매진행 되기전에는 그 곳은 삶의 보금자리 였다. 이것이 어떻게하여 경
매에 넘어 왔는가를 한번쯤 생각해 볼 필요가 있다. 당사자는 물론 임차인 등 이해관계자들
이 도저히 막을 수 없었거나 막는 것이 오히려 불리했기 때문이다. 경매물건 이런식으로 탄
생한다. 위 사례에 대하여 권리분석을 날짜순으로 배열하면 다음과 같다.
① 1992. 08. 04 국민은행의 저당 700만
② 1993. 09. 06 조○○의 임차권 3,000만
③ 1994. 12. 08 상업은행의 저당 2,300만
경락이 되면 모두 소제될 것 같아 보인다 그러나 이것은 오산이다. 임차인 조○○은 경락
이 되면 보증금을 모두 떼이고 쫓겨날 판이다. 우선변제 대상이 되는 소액임차인에도 해당
되지 않는다. 이때 임차인 조○○이 국민은행의 채권을 대위변제 해버리면 다음과 같이 된
다.
① 1993. 09. 06 임차인 조○○의 임차권 3,000만
② 1994. 01. 08 상업은행의 저당 2,300만
완전히 다른 상황이 되어 버리며, 임차보증금은 부동산상의 부담으로 경락인에게 인수된다.
더구나 임차인의 대위변제는 경매기일의 직전일이 아닌 경락기일까지라고 한는 견해도 있
다. 임차인 조○○ 은 700만 원만 들이면 「3,000만 - 700만 = 2,300만원」의 임차 보증금
은 건질 수 있다. 만일 임차인이 확정일자를 받았다면 어떻게 되는가? 그 때는 국민은행의
채무를 소멸시키지 않는 것이 좋다. 아니 임차기간이 만료되지 않는 한 국민은해의 저당이
있는 것이 오히려 임차인에게 유리하다. 여기서 조○○의 임차보증금이 3,000만원이 아닌
6,000만원 이라면 어떻게 되는가? 경락인은 시가보다 훠씬 비싸게 사는 격이 된다. 경락인
이 잔금을 납부하면 소유자가 되는데, 이때부터 임차보증금에 대해서는 채무자가 되는 것이
다.
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