물건소재지 ; 광주 서구 00동 19 주공아파트 103동 106호
최초감정가액 ; 180,000,000
최저입찰가 ; 115,200,000
결 과 ; 95.02.10 유찰 95.03.11 유찰
등기관계
임의경매) 94.10.26
근저당)
주택은행 1950만 92.11.16
서륭산업 5000만 93.04.14
가등기)
박 종학 92.12.28
가압류) 92.12.21
입찰 참여 판단
1)등기 부분 ; 깨끗
2)임대차 부분 ; 미확인
3)의견 종합 ; 위험
재 건축이 한창 추진 중인 ○○ 주공아파트 15평형이 경매로 나왔다.시가는 1억 8,000만
원이지만 경매가는 1억 1,520만 원으로 시가의 64%,그러나 함부로 접근하기 어려운 가시돋
힌 장미다. 임대차관계가 불명확해 임차보증금을 덤터기 쓸 가능성이 짙다. 정보지상이 임
대차란 에는 '박종학 등재' 로만 기재돼 있고 입주일자와 임차보증금이 나타나 있지 않았
다. 만약 임차인으로 등재돼 있는 박종학이 입주일이 주택은행의 저당권(92.11.16)보다 빠
르면 미확인 박 종학의 임대차보증금은 낙찰자가 뒤집어 쓰게 된다. 따라서 입찰자 입장에
서는 박종학의 입주일자 확인이 더한 급선무다.확인되기 전까지는 위험요소이기 때문이다.
확인 결과 입주일이 1순위 저당일 92.11.16보다 빠르면 세입자의 임차보증금은 낙찰자의 몫
이다. 반대의 경우엔 안심하고 경매에 참여해도 된다. 법원에 비치된 임대차현황 조사서를
참고해야 하지만 이 조사서에 제대로 나타나 있지 않을 때는 동사무소의 전출입 색인부로
주민등록등본을 추적 조사해야 한다. 정확한 조사로 세입자의 입주일과 임차금 규모를 파악
해야 하며 어림잡아 얼렁뚱땅 경매에 참여하는 것은 절대 금물이다. 등기부상의 권리내용
중 가등기가 올라 있다. 가등기가 최선순위라면 경매참여는 불가능하다. 썩은 사과이기 때
문이다. 그러나 이 사건의 경우 저당권이 가등기보다 설정일자가 빠르다. 곧 저당권이후 등
재된 모든 권리가 말소된다는 싹슬이의 원칙에 따라 가등기는 말소대상이므로 경매가 집행
되면 등기부는 깨끗하게 청소된다.
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