*등기부상권리관계
임의경매)국민은행 2002.07.01
근저당)
국민은행 5억 1999.09.15
신한은행 2억 2000.06.15
하나은행 1억 2002.07.01
임차관계)
홍길동 3500만 전입; 99.09.15 확정; 99.09.15 배당요구일자; 01.09.21
박기영 5000만 전입; 99.09.14 확정; 99.09.14 배당요구일자; 02.03.11
조상출 6000만 전입; 99.09.14 확정; 99.09.16 배당요구일자; 02.03.11
송미희 3000만 전입; 99.09.16 확정; 99.09.16 배당요구일자; 02.03.12
감정평가액; 844,852,000원
※권리분석관계)
1)말소기준권리; 말소기준권리는 1999년 9월15일에 설정된 국민은행의 근저당이다 이후 권
리는 낙찰후 말소대상이 된다.
2)임차인분석;
가)임차인 강남희; 주택임대차보호법상의 대항력 취득시기는 주택의 점유와 주민등록(=전입
신고)을 마친 익일(다음날) 새벽0시부터이고 근저당효력발생시기는 당일 퇴근시간부터 효력
이 있으므로 임차인 강남희는 말소기준권리보다 늦은 대항력 없는 후순위 임차인에 불과하
다.또한 주택임대차보호법상 소액 임차인의 범위와 배당액은 등기부상의 최초 근저당 설정
일자를 기준으로 1999년 9월 15일 당시 소액 임차인의 범위는 광주광역시의 경우 3000만원
이하이므로 결국 강남희는 소액 임차인의 최우선 변제 혜택도 받을수 없다.
그러므로 강남희는 대항력 없는 후순위 임차인으로 낙찰자가 인수하는 부담은 전혀 없으며
인도명령대상이 된다.
나)임차인 박기영; 임차인 박기영은 말소기준권리보다 전입은 빠른 대항력있는 임차인이다.
또한 확정일자 확보일이 99.09.14일이므로 대항력과 우선변제(배당) 모두를 갖는 강력한 임
차인이다.따라서 박기영은 배당신청을 했기 때문에 우선변제 대상이 되어 보증금 전액을 낙
찰대금에서 배당받을 수 있다. 물론 배당요구를 하지 않는다면 임차인의 보증금 전액을 낙
찰자가 인수 해야 한다.
다)임차인 조상출; 임차인 조상출 또한 말소기준권리보다 전입이 빠른 대항력있는 임차인이
다.그러나 확정일자가 말소기준권리보다 후순위이므로 우선변제력은 없으며 소액임차인의
범위에도 해당되지않으므로 순위에따른 배당만 가능하며 대항력있는 임차인으로 배당받지못
한 금액은 낙찰자에게 인수된다.
라)임차인 송미희; 임차인 송미희는 대항력발생일이 17일이므로 말소기준권리보다 늦으므로
대항력 없는 임차인에 해당된다.그러나 근저당설정일기준 소액임차의 범위는 광주광역시의
경우 3000만원이하 1200만원(경매 집행 비용 제외 낙찰대금의 2분의1하한도)까지 배당받을
수 있다.
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