[답변]권리분석 부탁드립니다

안녕하십니까? 호남경매신문입니다. 질문에 대한 답변을 드리겠습니다. 순천지원2계 01-21189 ? 2003년1월 13일에 낙찰이 되었다가 3월 24일에 재경매로 진행하는 군요 현재 토지부분 경매할부분은 2분의1이군요. 경매로 낙찰을 받으시면 토지부분은 2분의 1만 권리행사를 할수 있습니다. 그리고 임차인 정영순외1명의 전입일이 선순위 저당보다 선순위이므로 낙찰자에게 대항력있는 임차인입니다. 배당요구신청을 했을 경우는 낙찰대금에서 배당을 받고 배당받지 못한 금액은 낙찰자에게 청구가능합니다. 배당요구신청을 하지 않았을 경우 낙찰자에게 임차보증금을 청구하실수 있습니다. 임대차현황을 다시한번 확인하셔서 대항력있는 임차인 유무를 필히 확인하시고 입찰에 참여바랍니다. 그리고 등기부등본도 필히 말소되지 않는 권리가 있는지 확인하시기 바랍니다. 현지답사는 필히 하셔야 하고 자신의 투자목적에도 맞아야 합니다. 입찰전에 법원에서 조사된 내용도 필히 열람하시고 입찰에 참여바랍니다. 【 참고사항 】 지분경매의 경우 각 물건마다 정확히 확인하시고 참가하여야 합니다. 지분경매로 나온 물건을 낙찰을 받으시면 귄리행사는 그 지분에 대한 부분만 하실수 있습니다. 지분경매로 나온 물건을 낙찰받으셔서 이익을 보시는 경우도 있고 손해를 보시는 경우도 있으므로 해당 물건에 대한 권리분석 및 물건확인을 정확히 하셔야 합니다. 그리고 지분경매의 경우 '공유자우선매수권'를 주의하셔야 합니다. 지분에 의해 공유되는 물건이 낙찰되면 즉시 다른 공유자에게 최고가입찰자가 써낸 금액으로 우선매수할 수 있는 기회를 준다. 이를 "공유자우선매수권" 이라고 함. 아래 컨설팅에 문의하시어 더 정확한 상담을 해보시기 바랍니다. [ 공유지분 ] 가. 정의 공유지분권은 목적 부동산에 대해 소유자가 각각의 지분으로 나눠어져 있어 부동산에 대하여 경매가 진행되나 낙찰 이후 지분의 비율에 따라 권리 행사가 가능하다. 이때는 낙찰을 받더라도 물건의 일부에 대해서만 소유권이 인정되므로 소유 후에도 권리 행사가 까다롭다. 예컨대 1/2의 공유지분을 가진 물건 A의 감정 가격이 5천만원일 때 법원 경매 공고상의 감정평가액은 A의 감정가 5천만원×1/2(공유지분) = 2천 5백만원으로 기재된다. 나. 민법상 공유지분 해석 ■ 공유물의 처분, 사용, 수익 공유지분의 처분 공유자는 본인의 공유지분에 대해서만 처분할 수 있고, 공유물을 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다. 공유물의 처분 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 경매에 의한 공유지분의 낙찰은 그 부동산 전부에 대한 완전한 소유권을 얻는 것이 아니다 [ 공유자 우선매수 청구권 ] 공유자는 입찰기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고 가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 청구할 수 있다. 우선매수를 청구할 경우 법원은 최고가 매수신고에도 불구하고 그 공유자에게 낙찰을 허가하여야 한다. ■ 우선매수권의 행사 우선매수권을 행사하기 위해서는 공유자가 직접 입찰기일에 출석해야 한다. 신고 시기에는 제한이 없으므로 입찰기일 전에 미리 집행관에게 보증을 제공하고 그에 상응하는 입출가 이내라면 우선매수권을 행사하겠다는 사전 의사 표시를 하는 방법도 허용된다. 공유자가 우선매수권을 행사한 경우 이 경우에도 입찰자는 더 높은 액수로 매수신고를 할 수 있고 이에 대하여 공유자가 그 가격으로 매수할 것을 신고하지 않으면 입찰자 에게 낙찰된다. 다른 지분 소유자가 매수 신청을 하지 않아 입찰자에게 낙찰된 경우 낙찰이 되었다 하더라도 낙찰받은 것은 지분이므로 마음대로 처분하기가 어렵다. 따라서 나머지 지분권자에게 되팔거나 그 지분을 사거나 또는 자신이 이용하는 수밖에 없다. 기타 더 자세한 답변을 원하시면 아래 상담전화로!!!! ===================================== 호 남 경 매 신 문 상담전화 : 062-526-9500 호남 경매 컨설팅 순천지사 상담전화 : 061- 721- 5500 정확한 정보 ! 빠른 신문 ! 호남경매신문 ---------------------------------------