안녕하십니까?
호남경매신문입니다.
질문에 대한 답변을 드리겠습니다.
임차인들의 대항력을 판단할때 경매개시일자를 기준하는것이
아니고 최초 근저당설정일자가 말소기준권리가 됩니다
일단 미등기건물이 있을경우 먼저 경매 진행여부를 먼저
살펴보셔야 합니다
미등기건물이 경매에 포함되어 낙찰자에게 매각이 되었다면
이 미등기건물에 전입된 임차인들의 전입일자와 최초근저당
설정일을 비교하여야 합니다
전입일자가 근저당설정일보다 빠르다면 임차인은 대항력을
가지며 낙찰자에게 보증금을 요구할수 있으며 낙찰자는
임차인에게 보증금을 내주어야 합니다
그리고 전입일자가 근저당설정일자보다 느리다면 임차인은
낙찰자에게 어떠한 권리요구를 할수 없습니다
다시 말하자면 임대차계약이 수년동안 계약기간이 남았더라도
경매진행시 대항력을 갖추지 못했다면 경락후 이 임차인은
부동산 점유권한이 없습니다
그러나 미등기 건물이 경매에 포함되지 않았을 경우엔
이 제시외건물의 법정지상권 성립여지가 있습니다
이와 같이 경매에 포함되지 않은 건물이 있을경우엔
낙찰후 추가로 건물을 매입하시던지 땅에 대한 사용료를
청구하셔야 하며 이런 부분이 합의가 이루어지지 않을경우엔
철거소송을 하셔야 합니다
소송후 건물의 법정지상권이 인정된다면 보통 15~30년정도
지상권이 인정되는데 이 기간동안엔 낙찰자는 토지사용료만
청구할수 있습니다
그리고 종교시설과 같은 건물을 낙찰 받을시 인도부분에 있어서
어려움이 있을수 있습니다
소유권이전 후에는 매매가 가능하며 1년이내에 매매를 할 경우
세금이 많이 부과되며 자세한 세금관련 내용은 세무사사무소에
문의하시기 바랍니다
기타 더 자세한 답변을 원하시면 아래 상담전화로!!!!
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