보다 자세한 조언이 필요해서요.

안녕하세요? 아래의 사항은 일전에 조언을 구했던 사안입니다. 그래서 조언을 받아 경락을 받았는데 경락금이 약 2억9천 정도입니다. 도장을 찍어 달라는 세입자가 있어서 만나려 했는데 만나지 못하고 1층의 세입자를 만났는데 이사비용을 주라는 식으로 요구하고 버티면 버티면 몇달간은 월세를 주지않아도 되서 자기들한테는 이익이라고 하는데 아래의 세입자들은 현재의 경락금에서 전체 배당을 받을 수 있는지요? 저 역시는 무조건 버티고 보자는 식의 세입자들의 태도에 실망을 해서 변호사를 선임한다던지 강경하게 처리하고 싶은 생각이 굴뚝같습니다. 물론 세이자들의 형편을 생각해서 이사를 위한 약간의 금전적 지원을 해주고 처리하고 싶은 의향도 있습니다. 만일 제가 명도확인서에 도장을 찍어주고 언제까지 비워주겠노라고 약속을 받고 세입자가 그 약속을 이행하지 않는다면 어떤 법적인 조치가 가능하겠습니까? 그리고 법적으로 명도소송 또는 인도명령등을 지금 진행하면 시간적으로 얼마나 걸리는지요? 배당일자가 5월10일로 정해졌습니다. 명쾌한 조언을 부탁드립니다. 독자 경락당시의 조건 1.임의경매 XX은행 04.07.02. 2.근저당 XX은행 03.05.23. (4억6천) 3.압류 oo시 04.04.09. 임대차 지층 김DD 1500만 전입:03.02.03. 배당요구일자:04.09.30. 1층 차OO 1000만 (월40만) 전입:03.11.28.확정 04.11.28. 배당요구일자:04.09.06. 2층 임OO 200만 (월23만) (04.05.25.~05.05.25.) 배당요구일자:04.09.01. 2층 유XX 1000만 (월10만) 사업자등록일:03.06.03. 확정:02.10.25. 배당요구일자:04.09.01. 3층 정XX 1000만 (월15만) 사업자등록일:04.07.14. 배당요구일자:04.09.06. 4층 신XX 2300만 전입:04.02.20. 확정:04.02.20. 배당요구일자:04.09.16. (현황조사서상 1500만원임) 위와같은 조건의 상가건물인데 입찰시 대항력이 있는 임차인은 누구인지 그리고 입찰시 주의해야할점이 있다면 어떤 것이 있는지요? 그리고 지층(1번)의 경우에는 전입일자가 03.02.03.으로 임의경매의뢰자의 근저당 일자보다 빠른데 일괄입찰시 낙찰대금으로 배당을 받게되는지요? 또한 2층의 유XX의 경우 확정일자는 02.10.25.이며 사업자 등록일은 03.06.03.으로 경락인에 대해서 어떤 대항력을 갖는지요? 3층의 정XX의 경우는 사업자등록일이 04.07.14.로서 임의경매개시 이후 임차를 시작한 것은데 어떻습니까? 4층의 경우는 현황조사서상 1500만인데 2300만 배당요구를 했는데 이경우는 어떻습니까? 에 대한 귀사의 조언은 다음과 같았습니다. 호남경매신문입니다. 질문에대한 답변을 드리겠습니다. 우선 지층.1층.4층에 거주하고 있는 임차인은 소액임차인에 해당되며 2층.3층의 상가 임차인도 상가 임대차 보호법에 해당되므로 우선변제 받을 수 있을것으로 보입니다. 세명의 임차인에게 낙찰대금의 2분의1(상가의 경우 낙찰대금의 3분의1)을 넘지 않는 범위 안에서 균등 배분합니다 그리고 지층 김DD씨는 대항력을 갖춘 임차인입니다 낙찰가가 1억정도 된다고 가정한다면 김DD씨는 최대 1400만원까지 우선 변제 받을수 있을 것입니만 소액 임차인에 해당되는 임차인이 많아 1400만원보다는 적게 배당받을것으로 보여집니다 이 때 김DD씨의 확정일자가 없으므로 순위배당에서는 제외되며 변제 받지 못한 나머지 금액에 대해서는 낙찰자가 인수하여야 할것으로 보입니다 상가임대차 보호법은 02.11.1이후부터 적용됩니다 그 이전에 확정일자를 받아둔 임차인은 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정신고 및 임대차계약서원본상 확정일자를 받으면 2002.11.1일부터 보호를 받습니다 2층의 유XX씨의 경우 02.11.1일 이전에 정정신청을 하였는지 살펴 보아야 할것입니다 위 내용을 보면 유XX씨의 경우 사업자등록일자가 근저당보다 후순위이며 낙찰자에게는 대항하지 못할것으로 보여집니다 상가 임차인 유XX씨나 정XX씨의 경우 소액 상가임차인에 해당되므로 우선변제 받을수 있을것입니다 광주광역시의 경우 보증금 3000만원 일때 900만원까지 우선변제 받을수 있을 것입니다 4층의 신XX씨의 경우 권리신고내용과 현황조사서상의 보증금부분이 상이하지만 소액임차인에 해당되며 낙찰자에게는 그리 문제가 되는 부분은 아니라고 보여집니다 상가건물에 입찰할경우 유치권신고 여부도 확인하시고 참가하셔야 할것입니다 유치권의 경우 낙찰을 받고 소유권 이전을 한 후에도 소송을 통해 유치권이 인정되면 낙찰자가 변제를 해야되므로 ....