호남경매신문입니다.
질문에대한 답변을 드리겠습니다.
우선 지층.1층.4층에 거주하고 있는 임차인은 소액임차인에
해당되며 2층.3층의 상가 임차인도 상가 임대차 보호법에
해당되므로 우선변제 받을 수 있을것으로 보입니다
세명의 임차인에게 낙찰대금의 2분의1(상가의 경우 낙찰대금의
3분의1)을 넘지 않는 범위 안에서 균등 배분합니다
그리고 지층 김DD씨는 대항력을 갖춘 임차인입니다
낙찰가가 1억정도 된다고 가정한다면 김DD씨는
최대 1400만원까지 우선 변제 받을수 있을 것입니만
소액 임차인에 해당되는 임차인이 많아 1400만원보다는
적게 배당받을것으로 보여집니다
이 때 김DD씨의 확정일자가 없으므로 순위배당에서는
제외되며 변제 받지 못한 나머지 금액에 대해서는
낙찰자가 인수하여야 할것으로 보입니다
상가임대차 보호법은 02.11.1이후부터 적용됩니다
그 이전에 확정일자를 받아둔 임차인은 임차건물소재지
관할세무서를 찾아가 사업자등록정정신고 및
임대차계약서원본상 확정일자를 받으면 2002.11.1일부터
보호를 받습니다
2층의 유XX씨의 경우 02.11.1일 이전에 정정신청을 하였는지
살펴 보아야 할것입니다
위 내용을 보면 유XX씨의 경우 사업자등록일자가 근저당보다
후순위이며 낙찰자에게는 대항하지 못할것으로 보여집니다
상가 임차인 유XX씨나 정XX씨의 경우 소액 상가임차인에
해당되므로 우선변제 받을수 있을것입니다
광주광역시의 경우 보증금 3000만원 일때 900만원까지
우선변제 받을수 있을 것입니다
4층의 신XX씨의 경우 권리신고내용과 현황조사서상의
보증금부분이 상이하지만 소액임차인에 해당되며
낙찰자에게는 그리 문제가 되는 부분은 아니라고 보여집니다
상가건물에 입찰할경우 유치권신고 여부도 확인하시고
참가하셔야 할것입니다
유치권의 경우 낙찰을 받고 소유권 이전을 한 후에도
소송을 통해 유치권이 인정되면 낙찰자가 변제를 해야되므로
주의하셔야 합니다
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